Overdrachtsbelasting kan een dure grap zijn, zeker nu sinds 1 januari 2021 de tarieven zijn aangepast. Wanneer een onderneming een pand koopt, is het tarief inmiddels 8%. De overdrachtsbelasting vormt een onderdeel van de investering in het pand en kan daarom niet een keer ten laste van het resultaat gebracht worden. Alleen als je af kunt schrijven op een onroerende zaak, kan de overdrachtsbelasting in mindering komen op de winst. Maar de fiscale afschrijving op onroerende zaken is beperkt tot de WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde bereikt is, kan geen afschrijving meer ten laste van de fiscale winst komen. Er zal ondernemers daarom behoorlijk wat aan gelegen zijn om overdrachtsbelasting zoveel mogelijk te vermijden.
Vrijstellingen
En die mogelijkheden zijn er zeker! De wet kent diverse vrijstellingen overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld als sprake is van een fusie, splitsing of interne reorganisatie. Om een vrijstelling toe te kunnen passen, moet vaak wel aan een aantal voorwaarden voldaan worden. Een van fusie moet bijvoorbeeld plaatsvinden ‘op grond van zakelijke overwegingen’. Een splitsing mag niet ‘in overwegende mate gericht zijn op het ontgaan of uitstellen van belastingheffing.’ Dat dit geen loze voorwaarden zijn, blijkt wel uit de volgende situatie.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een pensioenfonds wilde haar vastgoedbeleid herzien en daarom haar vastgoedportefeuille niet meer rechtstreeks in bezit hebben, maar via een vastgoedfonds. Het pensioenfonds voerde met verschillende partijen gesprekken hierover en koos uiteindelijk een partij waarmee in zee gegaan werd. Afgesproken werd dat het pensioenfonds haar vastgoed inbrengt in het vastgoedfonds en daarvoor een deel in contanten vergoed krijgt en voor het resterende deel aandelen in het vastgoedfonds krijgt. Deze betaalmix was voor het pensioenfonds een belangrijk element in de herstructurering. Wél spraken het vastgoedfonds en het pensioenfonds al direct af dat de manier waarop de overdrachtsbelasting beperkt kon worden, mede bepaalde hoe de transactie vormgegeven zou worden. Het belang hiervan was groot: de vastgoedportefeuille had een waarde van ongeveer € 134 miljoen. Als geen overdrachtsbelasting betaald hoefde te worden, betekende dit een besparing van ongeveer € 3,8 miljoen. Absoluut de moeite waard dus!
Gunstigste route
Wanneer je je activiteiten wilt herstructureren, mag je kiezen voor de fiscaal gunstigste route. Zolang de belangrijkste reden om de herstructurering door te voeren maar bestaat uit bedrijfseconomische motieven en de herstructurering niet in overwegende mate gericht is op het minimaliseren van de overdrachtsbelasting. De vraag of belastingfraude of belastingontwijking het hoofddoel is, moet beantwoord worden op het moment dat de bindende overeenkomst tot stand komt. Het Gerechtshof Amsterdam gaf het gelijk in deze situatie aan de inspecteur: uit alle documentatie bleek onvoldoende dat de hoofdreden voor de structurering van de transactie een bedrijfseconomische reden was. Wél werd in alle stukken benadrukt dat de transactie fiscaal zo gunstig mogelijk zou worden vormgegeven. Hoewel het einddoel van de transactie zeker zakelijk was, ontbraken zakelijke motieven voor de vormgeving ervan.
In deze situatie ging het natuurlijk om een omvangrijke vastgoedportefeuille. Maar ook als de belangen kleiner zijn, doe je er goed aan te zorgen voor een goede vastlegging van de redenen waaróm een bepaalde route gevolgd wordt. Communiceer dit vooral ook richting de inspecteur op het moment dat je verzoekt om een vrijstelling te mogen toepassen!