Veel ondernemers zijn ooit gestart vanuit huis. En als het huis te vol wordt, ga je op zoek naar andere bedrijfsruimte. Natuurlijk kun je dan bedrijfsruimte huren, maar je kunt ook nadenken over het kopen van een bedrijfsruimte. Die keuze maakte een onderneemster die ik onlangs sprak. Ze heeft een mooi pand op het oog voor haar fotostudio. Het pand is echter dusdanig groot, dat ze het niet helemaal voor haar onderneming nodig heeft. Ze denkt er daarom over het deel dat ze niet in haar eenmanszaak gaat gebruiken, te verhuren.
Privé of zakelijk?
Wanneer je als privépersoon een pand koopt dat je in je onderneming (geen BV) gaat gebruiken, moet altijd een beoordeling plaatsvinden of het pand een privépand is of een zakelijk pand.
Als de fotografe het pand volledig gaat verhuren aan derden, is er geen sprake van zakelijk gebruik voor haar onderneming. In dat geval, zal de onroerende zaak een privépand vormen en wordt dit in de inkomstenbelasting meegenomen bij het inkomen uit sparen en beleggen (box III). Over de waarde van het pand moet dan jaarlijks de vermogensrendementheffing betaald worden. Een eventuele financiering van het pand komt wel in mindering op het vermogen.
Ook wanneer het pand volledig voor de fotostudio gebruikt wordt, is helder welk etiket het pand moet krijgen: er is dan sprake van een zakelijk pand, dat de fotografe op moet nemen in haar ondernemingsvermogen. Alle kosten en lasten (waaronder afschrijvingen) komen in mindering op haar ondernemingsresultaat. Mocht ze het pand ooit met winst verkopen, dan is deze winst belast met het progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Uitstel van belastingheffing over deze winst is onder voorwaarden overigens wel mogelijk. Afstel niet!
Gemengd gebruik
Er is ook een tussenweg, waarbij het pand zowel zakelijk als privé gebruikt wordt. Dit is feitelijk ook wat de fotografe van plan is: een deel van het pand zal ze gebruiken voor haar fotostudio en het andere deel wil ze verhuren. De onroerende zaak is dan keuzevermogen; de belastingplichtige mag kiezen of het pand een zakelijk stempel of een privéstempel krijgt. En een derde mogelijkheid is dat het zakelijke gedeelte als ondernemingsvermogen wordt bestempeld en het verhuurde gedeelte als privévermogen.
Gebruik | Kwalificatie |
|---|---|
≦ 10% zakelijk | Verplicht privévermogen |
≧ 90% zakelijk | Verplicht zakelijk vermogen |
Tussen 10% en 90% zakelijk | Keuzevermogen |
Als je het pand bij gemengd gebruik het etiket ‘privévermogen’ geeft, wordt het pand voor de inkomstenbelasting volledig in aanmerking genomen bij het inkomen uit sparen en beleggen. Er wordt dan jaarlijks vermogensrendementheffing over betaald.
Kun je dan nog huisvestingskosten in je onderneming ten laste van het resultaat brengen? Je hoeft géén huur aan jezelf c.q. je eigen onderneming in rekening te brengen. Dus huurlasten heb je niet. Wel mag je een gebruiksvergoeding in mindering brengen op je winst. Deze verbruiksvergoeding is niet hoger dan het rendement dat in box III in aanmerking genomen wordt voor het pand. Ook mag je een evenredig deel van de kosten die in normale huurverhoudingen ook voor rekening van de huurder zouden komen, ten laste van je resultaat brengen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten voor gas, water en elektra, de kosten van een inbraakverzekering, het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting.
Splitsbaar?
Let op als een pand splitsbaar is! Dan is vaste regel dat het
privédeel ook het etiket privévermogen krijgt en het zakelijk
deel als zakelijk vermogen aangemerkt wordt.
Het nadeel hiervan is natuurlijk dat je niet álle kosten met betrekking tot het pand in mindering kan brengen op je winst. Maar het grote voordeel is dat bij een toekomstige verkoop een eventuele winst niet progressief belast is.
Wanneer je als ondernemer een pand koopt, is het dus belangrijk dat je een goede beoordeling maakt van de fiscale kwalificatie die het pand krijgt. Op een eenmaal gemaakte keuze kun je in principe niet meer terugkomen!